Uuden asunnon kauppa on erilainen kuin vanhan asunnon kauppa. Näihin asioihin kannattaa kiinnittää huomiota kaupanteon eri vaiheissa.
Kun hankkii uuden asunnon rakentamisvaiheessa, ostopäätös tehdään useimmiten suunnitelmien, havainnemateriaalien ja paperitiedon varassa. Rakentamisvaiheessa myytävissä niin sanotuissa RS-kohteissa asunnonostajien edut on suojattu asuntokauppalain mukaisesti. Myyntiaineistoihin on kuitenkin hyvä perehtyä huolella, tarvittaessa asiantuntevan asuntomyyjän opastuksella.
Asuntokaupan ensimmäinen vaihe on ennakkomarkkinointi. ”Tässä vaiheessa ostaja voi tehdä sitomattoman varauksen asunnosta ja rakentajalla on vielä oikeus muuttaa kohteen tietoja. Ostaja saa rahansa takaisin kokonaan, mikäli hän peruu ennakkovarauksen”, kertoo Skanska Oy:n lakiasiainjohtaja Kirsi Palviainen.
Kohteen varsinainen myynti alkaa siinä vaiheessa, kun rakennuslupa on lainvoimainen ja rakennushankkeen tekniset ja taloudelliset perusasiat kertovat turva-asiakirjat ovat valmiina ja talletettu pankkiin. Palviainen neuvoo tutustumaan niihin, esimerkiksi yhtiön yhtiöjärjestykseen, taloussuunnitelmaan, rasitustodistuksiin ja rakennustapaselostukseen.
”Asuntokauppalaki on pakottava eli kumoaa muut sopimukset suhteessa asunto-osakeyhtiöön tai kuluttajaan. Asuntosijoittajaa ei asuntokauppalain mukaan katsota kuluttajaksi. Käytännössä kuitenkin Skanskalta yksittäisen asunnon sijoituskäyttöön ostava henkilö tekee kaupan kuten asunnon omaksi kodikseen ostava kuluttaja”, kertoo Palviainen.
Kun neljännes asunnoista on myyty, pidetään osakkeenostajien kokous, jossa esitellään rakennushankkeen kulkua. Rakennuttaja vastaa asunto-osakeyhtiön hallinnosta ja tilintarkastuksesta rakennusvaiheessa, mutta myös ostajat voivat halutessaan valita tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan. Välttämätöntä tämä ei ole, koska rakennustyötä valvoo myös ulkopuolinen valvoja.
”Rakennustyön tarkkailijalla pitää olla tehtävän edellyttämä pätevyys eli rakennusalan koulutus ja kokemusta. Hän pääsee työmaalle, voi tutkia piirustukset sekä seurata töiden edistymistä.”
Muuttotarkastukseksi kutsutaan ostajan tilaisuutta päästä tutustumaan asuntoon ennen viimeisen kauppahintaerän maksua ja asunnon luovutusta. Muuttotarkastuksessa mahdollisesti löytyneet puutteet ja virheet korjataan yleensä heti, mutta lain mukaan käyttöä haittaamattomat pienet asiat voidaan hoitaa kerralla vuositarkastuksen yhteydessä.
Ennen kuin asunto luovutetaan ostajalle, tarvitaan vielä rakennusvalvonnan käyttöönottohyväksyntä, arkikielessä lopputarkastus. Rakentamisvaihe päättyy yhtiön hallinnon luovutukseen. Taloyhtiö saa heti perustamisvaiheessa hallituksen, joka yleensä koostuu rakennuttajan edustajista. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa hallitus vaihdetaan osakkaiden edustajiin ja käydään taloyhtiön taloustilanne läpi.
”Hallinnon luovutus ei poista myyjän vastuuta, vaan siirtää taloyhtiön hallinnan ja päätösvallan osakkaille.”
Vaikka uusi asunto on huolella rakennettu, voi vuodenaikojen vaihtuessa asunnossa joskus ilmetä sellaista korjattavaa, mikä ei ollut havaittavissa muuttotarkastuksen yhteydessä. Siksi uusissa taloyhtiöissä pidetään 12–15 kuukauden kuluttua rakennuksen valmistumisesta vuositarkastus, jolloin ostajan tulee ilmoittaa ja kirjata kaikki havaitsemansa näkyvät virheet.
Kaikkiaan uudiskohteissa myyjä vastaa virheistä kymmenen vuoden ajan. Asukkaiden ja taloyhtiön vastuulla ovat kulumisesta, käytöstä ja ikääntymisestä johtuvat korjaustarpeet.
”Monesti havainnot virheistä säästetään asunnon kymmenvuotistarkastukseen, joka pidetään viime tingassa. Niistä pitäisi kuitenkin ilmoittaa sitä mukaa kun ne huomataan, noin 4-6 kuukauden sisällä havainnosta. Näin havaitut puutteet voidaan korjata oikea-aikaisesti.”